Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. В отношении лицензиатов и соискателей лицензии органами государственного жилищного надзора реализуется лицензионный контроль.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Федеральным законом от 03.04.2018 № 59-ФЗ внесены изменения в Жилищный кодекс РФ, предусматривающий порядок заключения договора ЖКХ напрямую с ресурсоснабжающими организациями.

Закон направлен на упрощение собственникам и нанимателям жилых помещений процедуры заключения договоров, в случае если управляющая компания по каким-либо причинам не исполняет надлежащим образом свои обязанности.Также эта система гарантирует поступление коммунальных платежей поставщикам ресурсов.

Прямые договоры выступают в качестве персональной ответственности потребителей и поставщиков в сфере ЖКХ.

Заключение договоров позволит избежать солидарной ответственности за долги других жильцов. Кроме того, не будет причиной банкротства управляющей организации.

Согласно п.п. 1 п. 7 ст. 157.2 ЖК РФ прямой договор считается заключенным с даты принятия соответствующего решения общим собранием. Срок вступления договора в силу может быть перенесен РСО не более чем на три календарных месяца, о чем она должна уведомить собственников в течение пяти рабочих дней с даты полученияРСО протокола и решения общего собрания.

При этом управляющая организация полномочием по заключению такого договора, минуя мнение собственников, не обладает.

Законом предусмотрен еще один способ заключения договора. Так, если управляющая компания имеет задолженность в размере равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств перед поставщиками ресурсов, поставщик может через суд расторгнуть договор с управляющей компанией – после чего договоры на поставку ресурсов автоматически, с соответствующим уведомлением, будут заключаться напрямую с собственниками жилья.

В соответствии п.п. 2 п. 7 ст 157.2 ЖК РФ по истечении 30-дневного срока с даты отправки уведомления в адрес управляющей компании прямой договор между ресурсоснабжащей организацией и каждым собственником помещения в многоквартирном доме будет считаться заключенным.

В такой ситуации согласие собственников не требуется.

Что касается долгов, то при наличии технической возможности РСО произведут ограничение или отключение подачи коммунальных ресурсов. Однако, данное действие не должно нарушать права и интересы других собственников (п. 121 постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»). То есть данные Правила распространяются и на РСО.

В случае внесения платы за коммунальные услуги на основании платежных документов, направленных управляющей компанией, когда переход на прямые договоры уже произошел, то собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме признаются надлежаще исполнившими обязанность по внесению платы за коммунальные услуги, и к ним не применяются меры ответственности. Кроме того, управляющая компания будет оштрафована в двукратном размере суммы, которую собственник уплатит по такому счету.

Важным моментом является то, что переход на прямые договоры не затрагивает отношения управляющей компании с РСО, которые сложились в рамках договоров в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в МКД.